【本所讯】2010年7月15日上午，就商品房交易中有关公摊面积的情况，北海市电视台采访了我所简崇明律师，简律师就国家现行的政策法规对公摊面积的定义及实践中的问题回答了记者的提问，该采访已在北海市电视台经济科教频道《房地产》节目中播出，现就简律师的访谈中作如下文字整理：
一、什么是公摊面积？可以进入公摊面积的范围有哪些？
依据国家计量技术规范（JJF1058－1998）号标准，商品房的销售面积存在两种销售状态，一是商品房整幢出售的，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）；另一种是商品房按“套”或“单元”出售的，它的销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（也称为套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
在这里，这个“应分摊的共有建筑面积”就是我们常说的公摊面积。所谓的公摊面积就是楼房走廊、电梯、公用面积、小区绿化面积、娱乐场地、公共占地面积、公摊到每一个房间（套间）里面。
按照《房产测量规范》的规定，公用建筑面积由以下两部分组成：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
公摊面积包括上述内容，但并不是所有上述内容都能够作为公摊建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
另外，还有一些面积不应该计入公摊面积部分：
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
2、售房单位自营、自用的房屋;
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
4、属于经营性用房同时又具有独立使用空间的小区会所等等
二、确定公摊面积的一般原则有哪些？
公摊面积分摊原则主要有以下3点：(一)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；(二)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；(三)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
三、公摊面积的计算方式、依据是什么？
公摊面积的计算方式主要依据国家计量技术规范（JJF1058－1998）及《房产测量规范》的具体规定来进行，由于测量工作是一个专业性比较强的工作，所以一般百姓很难弄明白自己所要购买的房屋具体要承担多少公摊面积才公平合理。
准确的公摊面积是业主手中房产证上所记载的数字，因为那是专业测绘机构在房屋竣工验收后最终测绘计算的结果。
四、在现阶段如何防范纠纷
公摊面积的纠纷主要有两方面，一是公摊面积的使用权、所有权归属纠纷（产权纠纷）；一是公摊面积的具体计算面积纠纷。
近年来，有关公摊面积的权属纠纷也开始呈现。按规定公摊面积既然公摊到每个业主身上了，那么其所有权当然属于所有业主。在公摊面积的纠纷中之所以还存在产权纠纷，是因为在很多情况下开发商是不会明明白白地公示在公有面积中哪些已经列入了公摊面积哪些还没有列入，在这种情况下业主也就无法清楚自己具体的产权份额在哪里。
在访谈中，简律师提醒，作为购房者要防范因公摊面积而引发纠纷：
首先，尽量签订正规的《商品房买卖合同》；其次向开发商索取公摊数据，通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益；再次，还可以自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。最后，在购房合同中明确约定公摊面积，《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。
在访谈的最后，简律师再次提醒，风险只能防范，完全避免谁也不敢保证，万一真的发生了纠纷，在协调不了的情况下应尽快诉之法律，寻求法律救济，以免造成不必要的扩大损失。
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