（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过） 法释〔2002〕16号 
上海市高级人民法院： 
 　 你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下： 
 　 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 　 

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 　

   三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 
 　 四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 
 　 五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。 

 此复。

长期困扰建筑行业的工程款拖欠问题，随着最高人民法院日前出台的司法解释的实施，有望得到缓解。《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》公布，该批复明确了建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，解决了当银行抵押权与建筑企业工程款优先受偿权发生冲突时，清偿的顺序问题。 1999年10月1日起施行的合同法第286条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 但根据担保法的规定，抵押权也属于优先受偿权。因此，法院或仲裁机构审理案件过程中，遇到建筑企业的优先受偿权与银行的抵押权冲突时，对两个优先受偿权的顺序，认定不一。 最高院6月27日的司法解释，首次对上述两项权利的顺序作出规定，这对建筑企业收回拖欠的工程款无疑是重大利好。有关部门的统计数据表明，去年全国建筑施工企业新增被拖欠的工程款高达1000亿元，许多企业因此濒临破产。最高院的司法解释强调了对消费者权益的保护。当消费者交付了购买商品房的全部或大部分款项后，消费者对该商品房的产权受到特殊保护，建筑企业的工程价款优先权不得对抗消费者。 由此，可以看到，最高院司法解释对权利的保护顺序是：消费者、建筑企业的工程款、银行设定抵押的债权、一般债权。