岑某诉北海某房地产开发有限公司、洪某确认合同无效纠纷案
【案情简介】
2006年1月16日，岑某与北海某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订一份《某商业广场内部认购协议书》，约定岑某购买房地产公司开发的某商业广场A28、A29、A30号商铺，总价为人民币113万元，分两期付清。岑某于付清第二期购房款之日起7个工作日内与该房地产公司签署正式《商品房买卖合同》。协议签订后，岑某依约分两期付清了全部购房款，房地产公司也依约将涉案商铺交付岑某占有、使用。
协议约定签署正式合同的期限内，岑某多次要求与房地产公司签署正式《商品房买卖合同》并办理产权证。房地产公司以岑某所签涉案商铺认购书的时间稍晚，尚不能办理产权证为由（岑某在购买涉案商铺之前，在房地产公司购买了编号为L3的商铺，已取得了《房屋所有权证》），拒不与岑某签订正式合同，只是口头回复称待能办理涉案商铺产权证时再通知岑某签订正式合同及办理产权证。
案外人北海某购物广场有限责任公司（以下简称购物广场公司）是涉案商铺所在物业的物业管理公司。涉案商铺自交付之日起由岑某自主经营使用，2009年4月7日，岑某与购物广场公司签订了一份《租赁协议》，将涉案商铺出租给购物广场公司使用，租期为2年3个月，自2009年5月15日至2011年8月14日止。租赁期满后，购物广场公司在拒不续签租赁协议也不支付租金的情况下，非法占有、使用涉案商铺。岑某多次与其交涉未果，特向其发出腾退商铺的通知书。
2012年8月，岑某收到法院送达的关于房地产公司诉请解除与岑某的认购协议的相关法律文书，方知房地产公司已于2011年6月23日与洪某就权属岑某的涉案商铺签订了《房屋买卖合同》，并于2012年2月9日办理了权利人为洪某的《房屋所有权证》。
经查，洪某是购物广场公司的法定代表人，同时也是房地产公司法人股东北海某经贸有限公司的股东代表；房地产公司的自然人股东、前法定代表人李某琪是购物广场公司的自然人股东。
岑某认为，房地产公司与洪某恶意串通将权属其所有的涉案商铺转让给洪某，损害其合法利益，故向法院提起诉讼，请求判令确认房地产公司与洪某签订的《房屋买卖合同》无效，注销权利人为洪某的《房屋所有权证》，并要求房地产公司与洪某连带赔偿租金损失。
一审法院认定，房地产公司与洪某关于涉案商铺的转让行为系恶意串通损害岑某利益的行为，依法支持了岑某的诉讼请求。
房地产公司不服一审判决，委托北京策略律师事务所王贺律师、广西通诚律师事务所廖国靖律师代理其提起上诉。
二审法院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
【代理意见】
本案是确认合同无效纠纷，主要争议焦点是房地产公司与洪某关于转让涉案商铺的行为是否构成恶意串通的行为。我们认为，岑某依约付清了全部购房款，并合法占有、使用涉案商铺，是涉案商铺的实际产权人，房地产公司与洪某明知上述情况，仍就涉案商铺进行转让的行为已构成恶意串通，损害了岑某的合法权益，故房地产公司与洪某签订的《房屋买卖合同》无效，理由如下：
一、房地产公司与岑某签订的《某商业广场内部认购协议书》合法有效，岑某交付了全部购房款并占有使用，其明知涉案商铺实际权属岑某而出让，构成恶意。
双方签订认购协议合法有效，具备房屋买卖合同的主要内容，且房地产公司已收取岑某全部的购房款，应认定为《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和同国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人支付标的物……并转移标的物所有权的义务”之规定，在岑某支付了全部购房款后，房地产公司有义务将案涉商铺交付给岑某并及时办理产权转移登记。双方的合同尚未解除，依然受其约束，房地产公司无权单方面将实际权属岑某的商铺再次出让，房地产公司的行为属于明知不可为而为之，即是恶意。
二、购物广场公司是涉案商铺所在物业的物业管理公司，且与岑某就涉案商铺签订过《租赁协议》，其明知涉案商铺实际权属岑某而受让，亦是恶意。
首先，购物广场公司是涉案商铺所在物业的物业管理公司，购物广场公司法定代表人变更为洪某后，涉案商铺所产生的物业管理费、水电费直接支付到洪某的个人账户。其次，岑某合法占有使用涉案商铺自主经营3年多，后因经营规划调整，将涉案商铺出租给购物广场公司，租期自2009年5月15日至2011年8月14日止，月租金12468元。租期内，购物广场公司足额向岑某支付租金。最后，租赁期满后，购物广场公司既不续租也不支付租金，岑某多次交涉未果，于2011年12月2日、2011年12月27日按照购物广场公司提供的地址，两次通过快递方式将催促购物广场公司办理续租手续，如不办理则要求其腾退商铺的《函》以及收回商铺或者提高使用租金的《通知书》送达购物广场公司。综上，购物广场公司明知涉案商铺实际权属岑某，仍受让涉案商铺并办理了产权证，主观上明显存在恶意。
三、房地产公司与洪某具有关联关系。
洪某是购物广场公司的法定代表人，同时兼任房地产公司法人股东北海某经贸有限公司派往房地产公司的股东代表，房地产公司自然人股东及其前法定代表人李某琪也是购物广场公司的自然人股东，洪某同时也是房地产公司的内部人员。实际上，房地产公司、购物广场公司和北海某经贸有限公司是李某琪、李某国、洪某一、洪某等人的家族企业，其中李某琪与洪某一是夫妻关系，洪某是洪某一的大哥，李某琪的大舅子，足以证明房地产公司与洪某具有关联关系。
四、房地产公司未能提供充分有效的证据证明收到洪某支付涉案商铺的购房款，洪某也未能提供任何证据证明其支付了涉案商铺的购房款给房地产公司。
五、房地产公司与洪某恶意串通，损害了岑某的合法权益。
房地产公司与洪某恶意串通，将岑某已支付全部购房款并合法占用使用的涉案商铺转移登记至洪某名下，直接导致实际权属岑某的涉案商铺由洪某占有、使用，侵犯了岑某对涉案商铺的占有、使用及收益权利，且导致岑某无法取得涉案商铺的产权证，造成岑某巨大的经济损失。
综上，房地产公司与洪某存在关联关系，明知涉案商铺实际权属岑某仍签订《房屋买卖合同》，且在洪某未支付购房款的情况下办理了《房屋所有权证》，导致岑某无法取得涉案商铺，故房地产公司与洪某具有恶意串通的故意，客观上也实施了恶意串通的行为，且损害了原告的合法利益。根据《民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：（一）……；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人被告洪海利益的”、《合同法》第五十二条“有下列情形的，合同无效：（一）……；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人被告洪海利益的”以及《最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立房屋买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的房屋买卖合同无效的，应予支持”之规定，房地产公司与洪某签订的《房屋买卖合同》依法应认定为无效合同。
【审判结果】
一审法院判决确认房地产公司与洪某签订的《房屋买卖合同》无效、注销权利人为洪某的《房屋所有权证》及连带赔偿租金损失；二审法院判决驳回房地产公司的上诉，维持原判。
【裁判文书】
二审法院认为，本案争议焦点是房地产公司与洪某签订《房屋买卖合同》转让涉案商铺是否构成恶意串通损害第三人利益的行为。
二审法院认为，恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取利益，相互通谋损害国家、集体和第三人利益的行为。本案中，首先，房地产公司的股东是北海市某经贸有限公司和李某琪，而李某琪与洪某一是夫妻关系，洪某与洪某一是兄妹关系；其次，洪某曾以北海市某经贸有限公司股东代表的身份参加房地产公司的股东会议，且洪某曾使用个人账号代替购物广场公司收取岑某的物业管理费和水电费；再次，洪某在购买涉案商铺时所支付的价款，当天即由房地产公司转至其股东李某琪自己名下。综上，鉴于洪某与李某琪是亲属关系，洪某与房地产公司存在利害关系，应认定房地产公司故意违反合同约定，将已经出售给岑某的涉案商铺在未通知岑某解除认购协议的情况下转让给洪某，而洪某明知涉案商铺已出售且有争议的情况下与房地产公司签订《房屋买卖合同》，且洪某购房款是否已实际足额支付，并未有进一步的证据证明。据此，可以认定洪某与房地产公司签订的《房屋买卖合同》存在恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十ニ条 “有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”以及《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”之规定，房地产公司与洪某签订《房屋买卖合同》时存在恶意串通，损害了岑某的合法利益，该《房屋买卖合同》应为无效合同。
综上所述，二审法院认为，房地产公司上诉请求不成立，不以支持，判决驳回房地产公司的上诉，维持原判。
【案例评析】
如何认定恶意串通的行为人之间存在恶意至关重要，对认定是否存在恶意串通损害第三人利益的行为以及保护善意第三人的合法权益起着举足轻重的作用，而法律规范的是我们的行为，不可能制裁我们主观的思想和想法，但法律在评判行为人是否存在恶意串通损害第三人利益的行为时，必须首先判断行为人的主观上是否存在恶意，只能通过恶意串通人的外在行为来判断其主观上是否存在恶意。
恶意串通具有隐蔽性，举证责任应合理分配，不能加重第三人的举证责任。恶意串通，就其性质应秘密进行，不为人知，具有较强的隐蔽性，第三人只需举证证明恶意串通行为人之间存在利害关系，实施恶意串通行为之前明知第三人存在即可，进一步要求第三人举证证明恶意串通行为人之间存在恶意串通的具体时间、地点和内容，明显加重了第三人举证责任，法院应根据事实和法律，合理分配举证责任。
【结语和建议】
本案在法律对恶意串通行为没有明确的界定的情形下，如何认定恶意串通问题，既关系到法律精神的贯彻，也关系到司法实践的应用。
自住房制度改革以来，我国的房地产业迅速发展，但同时房屋买卖纠纷也大量涌现，尤其一房二卖、一房多卖的问题突出。除了房地产行政管理部门采取网签、资金监管等措施加强监管外，还应完善关于恶意串通损害第三人利益的相关法律规定。同时，也建议当事人遇到权益受到侵害时应尽早向专业律师寻求帮助，采取更为妥当的措施，尽可能减少纷争的情况下维护自身权益。
